Риски мнимых и притворных сделок прежних собственников
2025-11-27 09:22
При покупке коммерческой недвижимости в Москве и Московской области важно оценить не только текущий статус объекта, но и всю историю перехода прав. Среди ключевых угроз — мнимые и притворные сделки, совершённые прежними собственниками. Такие операции могут быть оспорены в суде, что приведёт к потере актива новым владельцем.
Что такое мнимая и притворная сделка
Согласно ст. 170 ГК РФ:
Мнимая сделка — совершается лишь для вида, без намерения создать юридические последствия (например, фиктивная продажа для ухода от налогов).
Притворная сделка — прикрывает другую, действительную (например, договор дарения, прикрывающий продажу).
Обе категории признаются ничтожными и могут быть оспорены в суде, в том числе в Арбитражном суде Москвы или Московской области.
Риски для покупателя
Даже если новый собственник приобрёл недвижимость добросовестно, в случае выявления мнимой или притворной сделки в цепочке титулов, суд может:
аннулировать регистрацию права собственности;
обязать возвратить объект первоначальному владельцу или конкурсной массе при банкротстве;
признать недействительным договор купли-продажи с новым собственником.
Как выявить такие сделки
Юридический консалтинг в Москве рекомендует:
Проверить всю историю переходов права за 10 лет по выписке из ЕГРН.
Изучить судебные базы (АСГМ, Мосгорсуд) на предмет оспаривания сделок.
Проверить участников сделок на предмет банкротств и исполнительных производств.
Оценить характер сделок — слишком низкая цена или взаимосвязанные стороны могут указывать на фиктивность.
Примеры из практики
АСГМ признал недействительной куплю-продажу здания в Москве, так как ранее оно было «подарено» учредителю для ухода от кредиторов.
В Подмосковье сделку дарения переквалифицировали в куплю-продажу, и у налоговой возникли доначисления.
В другом деле притворная аренда была признана залогом, что повлияло на права нового приобретателя.
Вывод
Риски мнимых и притворных сделок прежних собственников реальны и могут привести к потере инвестиций. Перед покупкой недвижимости в Москве и МО важно проводить правовой аудит и привлекать специалистов по правовому консалтингу.
Частые вопросы
Можно ли защитить права добросовестного покупателя?
Да, но гарантий нет — суд может признать сделку недействительной, если она основана на ничтожных договорах.
Сколько лет проверять цепочку титулов?
Обычно рекомендуют минимум 10 лет, но иногда требуется более глубокая проверка.