Общедомовое имущество: границы, споры, модернизация

Вопросы владения, содержания и модернизации общедомового имущества (ОДИ) — одна из самых частых причин конфликтов между собственниками и управляющими компаниями в Москве и Московской области. Чтобы избежать нарушений и избыточных платежей, важно понимать, что относится к ОДИ, где проходят его границы и как правильно решать споры.

Что входит в общедомовое имущество

Согласно ст. 36 ЖК РФ и Правилам № 491, к общедомовому имуществу относятся:

• межквартирные лестничные площадки, лифты, лифтовые шахты, коридоры, чердаки, подвалы;
• инженерные сети (водоснабжение, отопление, электрика, вентиляция), обслуживающие более одного помещения;
• элементы благоустройства (детские площадки, ограждения, парковки, газоны);
• крыши, фасады и несущие конструкции здания;
• земельный участок под домом, включая зелёные зоны и проезды (если оформлен в собственность МКД).

В Москве границы ОДИ часто определяются техническим паспортом здания и сведениями БТИ и Росреестра. Для новых домов сведения об ОДИ вносятся в ЕГРН при первичной регистрации МКД.

Как определить границы ОДИ

На практике споры возникают из-за разночтений между документами. Например, помещение в подвале может быть указано как техническое (ОДИ) или как нежилое (коммерческое). В таких случаях применяется судебная практика и позиция Минстроя РФ:

• если помещение обслуживает инженерные сети или доступ к ним — это ОДИ;
• если используется для коммерческих целей — это отдельный объект собственности.

Для уточнения границ можно заказать техническое обследование и кадастровый план в МосгорБТИ или Росреестре по Москве. Эти документы являются основанием при внесении корректировок в ЕГРН.

Типичные споры и практика московских судов

Наиболее частые категории споров:

• самовольное использование ОДИ — размещение рекламы, антенного оборудования, складов;
• перепланировка чердаков и подвалов без согласия собственников;
• споры с УК о включении/исключении элементов в перечень обслуживаемого имущества;
• разграничение ответственности между УК и ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Пример из практики: в деле № А40-212145/2024 АСГМ признал незаконным использование чердака под склад без решения общего собрания. Суд обязал арендатора освободить помещение и компенсировать ущерб жильцам.

Аналогично, Мосгорсуд в деле № 33-45112/2023 указал, что установка рекламы на фасаде без утверждения собственниками нарушает ст. 44 ЖК РФ и подлежит демонтажу.

Модернизация и переоборудование ОДИ

Любые изменения ОДИ — установка видеонаблюдения, модернизация лифтов, утепление фасада — требуют согласования через общее собрание собственников (ОСС) и отражаются в протоколе. Решения принимаются большинством голосов (не менее 50% + 1 голос).

Если проект предполагает значительные изменения конструкции (например, надстройку мансарды или перепланировку подвала), требуется получение разрешений в Мосжилинспекции и Архкомитете Москвы.

Капремонт и модернизация через ФКР

Работы по модернизации общедомового имущества в Москве проводятся в рамках региональной программы капитального ремонта, оператором которой является Фонд капитального ремонта Москвы (ФКР). Жильцы могут:

• перенести сроки работ при решении ОСС;
• внести предложения по дополнительным работам (например, замене домофонов или установке видеонаблюдения);
• контролировать качество выполненных работ через портал «Наш дом.Москва».

Роль управляющей компании

УК обязана обеспечивать сохранность ОДИ, проводить регулярные осмотры и ремонт. Несвоевременное устранение повреждений (протечек, обрушений, поломок) является основанием для административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ.

В Москве контроль за деятельностью УК осуществляют:

• Государственная жилищная инспекция Москвы (ГЖИ) — проверки и предписания;
• Мосжилинспекция — согласование переустройств;
• ЦОДД — если изменения касаются парковочных зон или дворовых проездов;
• Росреестр — учёт изменений ОДИ в ЕГРН.

Практические советы собственникам

1. Проверяйте актуальные границы ОДИ через выписку ЕГРН.
2. Фиксируйте нарушения (фото, акты, обращения в УК).
3. Проводите собрания не реже одного раза в год для утверждения перечня работ.
4. При модернизации оформляйте решения протоколом и направляйте копию в ГЖИ Москвы.

Вывод

Грамотное определение границ и содержания общедомового имущества — основа эффективного управления МКД. В Москве действует развитая инфраструктура контроля (ГЖИ, ФКР, Мосжилинспекция), а судебная практика поддерживает интересы собственников при нарушениях со стороны УК или третьих лиц.

Юристы «Правосеть» помогут:

• проверить документы на ОДИ;
• оспорить незаконное использование общих помещений;
• подготовить решение ОСС для модернизации.