Выбор управляющей организации в Москве: конкурс и смена УК

С 2025 года в Москве и Московской области усилился контроль за качеством управления многоквартирными домами. Жилищная инспекция Москвы активно проверяет управляющие организации (УК), а собственники всё чаще задумываются о смене недобросовестной компании. В статье разберём, как правильно выбрать и сменить УК, какие органы участвуют в процедуре и какие юридические риски нужно учитывать.

Как выбирают управляющую организацию

По Жилищному кодексу РФ (ст. 161) дом может управляться:

• управляющей компанией (УК);
• товариществом собственников жилья (ТСЖ) или кооперативом;
• непосредственно собственниками (при небольшом количестве квартир).

В Москве большинство МКД обслуживаются через УК, выбранную на общем собрании собственников (ОСС). Если собственники не смогли выбрать УК, орган местного самоуправления (в столице — Департамент городского имущества Москвы) проводит открытый конкурс. Его правила утверждены постановлением Правительства РФ № 75 от 06.02.2006.

Конкурсный отбор управляющей компании

При проведении конкурса учитываются:

• опыт работы УК;
• наличие материальных и кадровых ресурсов;
• репутация (отсутствие нарушений по данным Государственной жилищной инспекции Москвы — ГЖИ);
• предложенный тариф и перечень услуг.

Информация о конкурсах публикуется на портале mos.ru и в ГИС ЖКХ. Победитель получает право заключить договор управления с собственниками. Договор подлежит регистрации в ГЖИ Москвы.

Смена управляющей компании

На практике инициировать смену УК в Москве можно двумя способами:

• через общее собрание собственников (ОСС);
• по инициативе ГЖИ Москвы при грубых нарушениях действующей УК (например, неисполнение предписаний, задолженность перед ресурсоснабжающими организациями).

Решение ОСС оформляется протоколом и направляется в ГЖИ Москвы вместе с копией нового договора управления. Если все документы оформлены корректно, старая УК обязана передать техническую документацию, ключи и приборы учёта в течение 30 дней (п. 15 Правил № 491).

Типичные ошибки при смене УК

• несоблюдение порядка уведомления собственников о собрании (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ);
• неверная формулировка повестки дня — суд может признать протокол недействительным;
• отсутствие кворума — менее 50% голосов не позволяет принять решение.

По судебной практике АСГМ и Мосгорсуда, в 2024–2025 годах около 40% протоколов о смене УК признаются недействительными именно из-за процессуальных нарушений. Поэтому важно поручить подготовку собрания и протокола юристу по ЖКХ.

Тарифы и договор управления

В Москве тариф на содержание жилья устанавливается исходя из утверждённого перечня работ. Он должен включать:

• уборку и санитарное содержание мест общего пользования;
• техническое обслуживание инженерных систем;
• освещение, благоустройство, текущий ремонт;
• ведение документации и отчётность в ГИС ЖКХ.

Совет: проверьте, чтобы договор включал условия об ответственности УК, периодичности отчётности и возможности расторжения при нарушении обязанностей. Эти пункты часто становятся предметом судебных споров.

Пример из практики

В одном из домов в Северо-Западном административном округе Москвы жильцы инициировали смену УК из-за неисполнения капремонта. ГЖИ признала собрание действительным, а старая компания пыталась оспорить протокол в суде. АСГМ подтвердил правомерность действий собственников, указав, что процедура уведомления и кворум были соблюдены. Новая УК приступила к обслуживанию без дополнительных конкурсов.

Вывод

Выбор и смена управляющей компании в Москве требуют строгого соблюдения правовых процедур. Любая ошибка может привести к аннулированию решений и судебным спорам. Для снижения рисков стоит привлечь специалистов по юридическому консалтингу, которые помогут организовать собрание, подготовить договор и отстоять интересы собственников в ГЖИ или суде.

Частые вопросы

Можно ли сменить УК без собрания?

Нет. Решение должно быть принято большинством собственников и оформлено протоколом. Исключение — смена по инициативе ГЖИ Москвы при нарушениях управляющей компании.

Что делать, если старая УК не передаёт документы?

Необходимо направить претензию и жалобу в ГЖИ Москвы. При уклонении возможен иск в суд об обязании передать документацию и взыскании убытков.

Как проверить УК перед выбором?

Посмотреть информацию в реестре лицензий ГЖИ Москвы, проверить наличие предписаний и судебных споров через систему «Мосгорсуд онлайн» и сайт «ГИС ЖКХ».