Постановка на кадастровый учёт без одновременной регистрации: риски
2025-11-27 07:26
В сделках с недвижимостью в Москве и Московской области часто возникает ситуация, когда объект ставится на кадастровый учёт, но право собственности не регистрируется одновременно. Такая схема в 2025 году остаётся возможной, но создаёт дополнительные риски для покупателя и инвестора, особенно в коммерческих проектах.
Что означает раздельная процедура
Согласно закону, можно провести кадастровый учёт объекта (например, помещения после перепланировки или вновь построенного здания), а регистрацию права собственности оформить позже. В результате в ЕГРН появляется запись об объекте без указания собственника.
Основные риски для инвестора
Неполнота прав — объект существует юридически, но без закреплённого собственника.
Оспаривание третьими лицами — конкуренты или арендодатели могут заявить права, пока собственность не зарегистрирована.
Отказ в сделках — банки и инвесторы не работают с объектами без полной записи в ЕГРН.
Налоговые последствия — могут возникнуть вопросы при начислении налога на имущество.
Практические примеры Москвы
АСГМ в 2024 году рассматривал дело, где компания купила имущественный комплекс в Новой Москве. Продавец поставил здания на кадастровый учёт, но не зарегистрировал права. В результате Росреестр отказал в регистрации сделки с новым собственником. Суд признал сделку ничтожной, а покупатель потерял задаток.
Когда применяется раздельный порядок
При вводе объекта в эксплуатацию, когда застройщик ещё не оформил право.
При межевании земельных участков в МО.
При перепланировках, когда нужно обновить сведения в ЕГРН до регистрации.
Как минимизировать риски
Запрашивать свежую выписку ЕГРН через МФЦ Москвы или сервис Росреестра.
Фиксировать в договоре обязанность продавца зарегистрировать право до передачи объекта.
Использовать эскроу-счета: расчёты проводятся только после регистрации права.
Привлекать юристов для мониторинга статуса объекта в ЕГРН.
Вывод
Раздельная постановка на кадастровый учёт и регистрация прав — это формально законная, но небезопасная схема. В Москве и Московской области такие случаи часто приводят к судебным спорам и финансовым потерям. Лучше добиваться одновременной процедуры.
Частые вопросы
Можно ли зарегистрировать сделку, если объект только на кадастровом учёте?
Нет, сначала должно быть зарегистрировано право собственности продавца.
Чем грозит покупка объекта без зарегистрированного права?
Риск признания сделки недействительной и утраты вложенных средств.
Как проверить, зарегистрировано ли право?
Через выписку из ЕГРН — в ней должно быть указано правообладатель и вид права.