НДС при покупке коммерческой недвижимости: возможные модели

В сделках с коммерческой недвижимостью в Москве и Московской области одним из ключевых факторов является вопрос уплаты и возмещения налога на добавленную стоимость (НДС). Ошибки в выборе налоговой модели приводят к значительным финансовым потерям. В 2025 году внимание налоговых органов к таким сделкам усилилось, поэтому важно заранее понимать схемы и риски.

Общие правила применения НДС

По общему правилу продажа нежилой недвижимости облагается НДС по ставке 20%. Продавец выставляет счёт-фактуру, а покупатель — при условии ведения деятельности, облагаемой НДС — может принять налог к вычету. Однако есть исключения и альтернативные модели.

Основные варианты структурирования сделки

• Прямая покупка с НДС — классическая схема, когда объект продаётся с выделением налога. Подходит компаниям с облагаемой НДС деятельностью (ритейл, услуги B2B).
• Сделка без НДС — если продавец применяет УСН или иные спецрежимы, объект реализуется без налога. Для покупателя это минус: принять налог к вычету невозможно, зато снижается цена.
• Продажа имущественного комплекса — может квалифицироваться как продажа предприятия, а не отдельного объекта. В этом случае применяется особый режим и возможна оптимизация налогообложения.
• Выкуп права аренды у города — такие сделки в Москве часто оформляются без НДС, поскольку речь идёт о передаче прав, а не продаже объекта.
• Использование эскроу-счетов — схема повышает безопасность и обеспечивает правильное отражение НДС в отчётности.

Риски для покупателя

• Отказ в вычете НДС, если продавец признан недобросовестным или налоговая квалифицирует сделку как формальную.
• Ошибки в назначении платежа или в счёте-фактуре, из-за которых налог не принимается к вычету.
• Попытка искусственного дробления сделки, чтобы уйти от НДС — высокие шансы доначислений при проверке ФНС Москвы или МО.

Практика Москвы и Московской области

Арбитражный суд города Москвы регулярно рассматривает дела, где налогоплательщики оспаривают отказ ФНС в возмещении НДС по сделкам с недвижимостью. Суд поддерживает бизнес, если доказано, что объект реально передан и используется в облагаемой деятельности. В Подмосковье встречаются кейсы, когда налоговая квалифицировала договор как скрытую аренду вместо купли-продажи, что меняло режим налогообложения.

Как минимизировать риски

• Проверить налоговый режим продавца заранее.
• Включить в договор положения о выделении или невыделении НДС.
• Зафиксировать стоимость объекта «с НДС» или «без НДС», чтобы исключить споры.
• Использовать услуги независимых аудиторов и юридический консалтинг.

Вывод

Вопрос НДС при покупке коммерческой недвижимости в Москве и МО требует детальной проработки ещё на этапе подготовки сделки. Правовой консалтинг помогает выбрать оптимальную модель и исключить налоговые претензии.

Частые вопросы

Можно ли вернуть НДС при покупке у компании на УСН?

Нет, такие продавцы не начисляют НДС, и вычет невозможен.

Обязательно ли использовать эскроу при сделке с НДС?

Не обязательно, но это повышает прозрачность и снижает риск споров.

Что делать, если ФНС отказала в вычете?

Нужно обжаловать решение в УФНС или в арбитражном суде Москвы.