В сделках с коммерческой недвижимостью в Москве и Московской области одним из ключевых факторов является вопрос уплаты и возмещения налога на добавленную стоимость (НДС). Ошибки в выборе налоговой модели приводят к значительным финансовым потерям. В 2025 году внимание налоговых органов к таким сделкам усилилось, поэтому важно заранее понимать схемы и риски.
Общие правила применения НДС
По общему правилу продажа нежилой недвижимости облагается НДС по ставке 20%. Продавец выставляет счёт-фактуру, а покупатель — при условии ведения деятельности, облагаемой НДС — может принять налог к вычету. Однако есть исключения и альтернативные модели.
Основные варианты структурирования сделки
Риски для покупателя
Практика Москвы и Московской области
Арбитражный суд города Москвы регулярно рассматривает дела, где налогоплательщики оспаривают отказ ФНС в возмещении НДС по сделкам с недвижимостью. Суд поддерживает бизнес, если доказано, что объект реально передан и используется в облагаемой деятельности. В Подмосковье встречаются кейсы, когда налоговая квалифицировала договор как скрытую аренду вместо купли-продажи, что меняло режим налогообложения.
Как минимизировать риски
Вывод
Вопрос НДС при покупке коммерческой недвижимости в Москве и МО требует детальной проработки ещё на этапе подготовки сделки. Правовой консалтинг помогает выбрать оптимальную модель и исключить налоговые претензии.
Частые вопросы
Можно ли вернуть НДС при покупке у компании на УСН?
Нет, такие продавцы не начисляют НДС, и вычет невозможен.
Обязательно ли использовать эскроу при сделке с НДС?
Не обязательно, но это повышает прозрачность и снижает риск споров.
Что делать, если ФНС отказала в вычете?
Нужно обжаловать решение в УФНС или в арбитражном суде Москвы.
Общие правила применения НДС
По общему правилу продажа нежилой недвижимости облагается НДС по ставке 20%. Продавец выставляет счёт-фактуру, а покупатель — при условии ведения деятельности, облагаемой НДС — может принять налог к вычету. Однако есть исключения и альтернативные модели.
Основные варианты структурирования сделки
- Прямая покупка с НДС — классическая схема, когда объект продаётся с выделением налога. Подходит компаниям с облагаемой НДС деятельностью (ритейл, услуги B2B).
- Сделка без НДС — если продавец применяет УСН или иные спецрежимы, объект реализуется без налога. Для покупателя это минус: принять налог к вычету невозможно, зато снижается цена.
- Продажа имущественного комплекса — может квалифицироваться как продажа предприятия, а не отдельного объекта. В этом случае применяется особый режим и возможна оптимизация налогообложения.
- Выкуп права аренды у города — такие сделки в Москве часто оформляются без НДС, поскольку речь идёт о передаче прав, а не продаже объекта.
- Использование эскроу-счетов — схема повышает безопасность и обеспечивает правильное отражение НДС в отчётности.
Риски для покупателя
- Отказ в вычете НДС, если продавец признан недобросовестным или налоговая квалифицирует сделку как формальную.
- Ошибки в назначении платежа или в счёте-фактуре, из-за которых налог не принимается к вычету.
- Попытка искусственного дробления сделки, чтобы уйти от НДС — высокие шансы доначислений при проверке ФНС Москвы или МО.
Практика Москвы и Московской области
Арбитражный суд города Москвы регулярно рассматривает дела, где налогоплательщики оспаривают отказ ФНС в возмещении НДС по сделкам с недвижимостью. Суд поддерживает бизнес, если доказано, что объект реально передан и используется в облагаемой деятельности. В Подмосковье встречаются кейсы, когда налоговая квалифицировала договор как скрытую аренду вместо купли-продажи, что меняло режим налогообложения.
Как минимизировать риски
- Проверить налоговый режим продавца заранее.
- Включить в договор положения о выделении или невыделении НДС.
- Зафиксировать стоимость объекта «с НДС» или «без НДС», чтобы исключить споры.
- Использовать услуги независимых аудиторов и юридический консалтинг.
Вывод
Вопрос НДС при покупке коммерческой недвижимости в Москве и МО требует детальной проработки ещё на этапе подготовки сделки. Правовой консалтинг помогает выбрать оптимальную модель и исключить налоговые претензии.
Частые вопросы
Можно ли вернуть НДС при покупке у компании на УСН?
Нет, такие продавцы не начисляют НДС, и вычет невозможен.
Обязательно ли использовать эскроу при сделке с НДС?
Не обязательно, но это повышает прозрачность и снижает риск споров.
Что делать, если ФНС отказала в вычете?
Нужно обжаловать решение в УФНС или в арбитражном суде Москвы.
