Риски «двойной продажи» и запреты регистрационных действий

При сделках с коммерческой недвижимостью в Москве и Московской области одной из главных угроз остаётся так называемая «двойная продажа» — ситуация, когда продавец заключает договор с несколькими покупателями. Дополнительно риски усиливаются, если в отношении объекта наложены запреты регистрационных действий. В 2025 году благодаря цифровым инструментам Росреестра выявлять такие нарушения стало проще, однако полностью исключить их нельзя.

Что такое «двойная продажа»

Это ситуация, когда один и тот же объект недвижимости отчуждается нескольким лицам. В приоритете оказывается тот покупатель, чья сделка зарегистрирована в ЕГРН первой. Остальные фактически теряют деньги и право на объект.

Механизмы защиты

• Проверка ЕГРН перед подписанием договора;
• запрос выписки о переходе прав и обременениях через МФЦ Москвы или портал Росреестра;
• подача заявления о запрете регистрационных действий без личного участия через Госуслуги;
• использование счетов эскроу и нотариальной формы сделки.

Запреты регистрационных действий

Запрет может быть наложен:

• собственником (по его заявлению в Росреестр);
• судом или судебным приставом в рамках спора или исполнительного производства;
• органами опеки, если речь идёт о правах несовершеннолетних;
• правоохранительными органами при расследованиях.

Риски для покупателя

• отказ Росреестра в регистрации перехода права;
• затягивание сделки на месяцы из-за судебных споров;
• финансовые потери при недобросовестных действиях продавца;
• снижение ликвидности объекта на вторичном рынке.

Практика Москвы

В 2024 году Арбитражный суд города Москвы рассмотрел спор по покупке офисного блока: продавец подписал два договора в течение недели. Росреестр зарегистрировал первую поданную сделку, а второй покупатель подал иск о возмещении убытков. Суд признал действия продавца недобросовестными и обязал компенсировать ущерб, но объект вернуть не удалось.

Как снизить риски

• проверять наличие обременений и запретов перед заключением договора;
• регистрировать сделку максимально оперативно;
• использовать нотариальное удостоверение, которое блокирует «двойные продажи»;
• фиксировать расчёты через аккредитив или эскроу.

Вывод

Риски «двойной продажи» и наличие запретов на регистрацию требуют внимательной проверки документов и сопровождения юриста. Грамотный правовой консалтинг в Москве и МО позволяет выявить угрозы и выстроить безопасную структуру сделки.

Получить консультацию в «Правосеть»

[Укажите здесь ссылку на форму заявки или телефон]

Частые вопросы

Как узнать о запрете регистрационных действий?

Это отражается в выписке ЕГРН, которую можно заказать через МФЦ или портал Росреестра.

Может ли продавец снять запрет самостоятельно?

Да, если он сам его установил. В остальных случаях — только через суд или орган, его наложивший.

Стоит ли всегда использовать нотариуса?

Да, при крупных сделках нотариальное удостоверение повышает защиту и исключает риск «двойной продажи».