При покупке здания в Москве и Московской области ключевым вопросом становится статус земельного участка под ним. От этого зависит, сможет ли новый собственник оформить участок в собственность или будет ограничен правом аренды. Неправильная оценка этих обстоятельств способна существенно повлиять на экономику сделки.
Общие правила
Практика в Москве
В Москве и МО часто встречаются ситуации, когда здания расположены на земельных участках, принадлежащих городу. Департамент городского имущества Москвы предоставляет аренду, а для оформления собственности требуется отдельная процедура выкупа. Например, в практике Мосгорсуда собственники зданий оспаривали отказ в передаче земли в собственность, если участок относится к категории земель, не подлежащих приватизации.
Риски аренды
Когда возможно оформление собственности
Практический совет
При покупке здания необходимо запросить:
Это позволит заранее просчитать налоговую нагрузку, арендные платежи и перспективы приватизации участка.
Вывод
Покупая здание в Москве или Подмосковье, инвестор получает права на земельный участок автоматически, но их объем зависит от прежнего режима. Чтобы избежать сюрпризов, важно провести правовой аудит и при необходимости инициировать процедуру выкупа участка у города.
Частые вопросы
Можно ли выкупить арендуемый участок под зданием?
Да, но только если категория земли допускает приватизацию и здание оформлено в собственность.
Что будет с арендой, если продать здание?
Право аренды перейдет к новому собственнику здания на тех же условиях.
Что проверять в первую очередь?
Категорию земли, ВРИ (вид разрешенного использования), договор аренды и наличие ограничений.
Общие правила
- Согласно Земельному кодексу РФ, право на земельный участок следует судьбе здания. Это означает, что приобретая объект капитального строительства, покупатель автоматически получает права на землю — но в том объёме, в каком они были у прежнего собственника.
- Если участок был в собственности, то при переходе права собственности на здание новый владелец может зарегистрировать право собственности и на землю.
- Если участок находился в аренде, новый собственник здания становится арендатором на тех же условиях.
Практика в Москве
В Москве и МО часто встречаются ситуации, когда здания расположены на земельных участках, принадлежащих городу. Департамент городского имущества Москвы предоставляет аренду, а для оформления собственности требуется отдельная процедура выкупа. Например, в практике Мосгорсуда собственники зданий оспаривали отказ в передаче земли в собственность, если участок относится к категории земель, не подлежащих приватизации.
Риски аренды
- повышение арендной ставки по инициативе арендодателя (в Москве такие решения принимает ДГИ);
- ограниченные возможности распоряжения зданием (например, при продаже или закладке в ипотеку банк требует гарантии по земле);
- сложности при реконструкции и редевелопменте.
Когда возможно оформление собственности
- если участок предоставлен для эксплуатации конкретного здания;
- при условии, что земля не относится к фондам, изъятие которых из оборота запрещено (например, лесной фонд);
- после подачи заявления в МФЦ и проведения кадастровых процедур через Росреестр.
Практический совет
При покупке здания необходимо запросить:
- выписку из ЕГРН на земельный участок;
- договор аренды (если есть);
- решение органа власти Москвы или МО о предоставлении участка.
Это позволит заранее просчитать налоговую нагрузку, арендные платежи и перспективы приватизации участка.
Вывод
Покупая здание в Москве или Подмосковье, инвестор получает права на земельный участок автоматически, но их объем зависит от прежнего режима. Чтобы избежать сюрпризов, важно провести правовой аудит и при необходимости инициировать процедуру выкупа участка у города.
Частые вопросы
Можно ли выкупить арендуемый участок под зданием?
Да, но только если категория земли допускает приватизацию и здание оформлено в собственность.
Что будет с арендой, если продать здание?
Право аренды перейдет к новому собственнику здания на тех же условиях.
Что проверять в первую очередь?
Категорию земли, ВРИ (вид разрешенного использования), договор аренды и наличие ограничений.
