Использование счётов эскроу в коммерческих сделках: плюсы и минусы

Счета эскроу прочно вошли в практику сделок с жилой недвижимостью, но с 2020-х годов их всё активнее применяют и при коммерческих сделках в Москве и Московской области. В 2025 году многие банки предлагают специальные продукты для бизнеса: покупка офисных блоков, складов, торговых площадей через эскроу стала стандартом при крупных и рискованных сделках. Однако у этого инструмента есть не только преимущества, но и подводные камни.

Что такое счёт эскроу

Эскроу — это банковский счёт, на котором деньги блокируются до выполнения определённых условий сделки. Стороны заранее согласовывают, какие документы или события должны наступить (например, регистрация права собственности в ЕГРН). Только после этого банк перечисляет средства продавцу.

Плюсы использования эскроу

• Безопасность — деньги защищены до регистрации сделки, продавец не получит их без исполнения условий.
• Прозрачность — условия чётко фиксируются в договоре эскроу.
• Снижение рисков банкротства — если продавец обанкротится до передачи прав, деньги вернутся покупателю.
• Доверие банка — участие крупного московского банка (Сбер, ВТБ, Газпромбанк) повышает надёжность сделки.

Минусы и ограничения

• Высокая стоимость — комиссия банка за сопровождение сделки может быть значительной.
• Сложность условий — необходимо точно формулировать основания для разблокировки средств.
• Ограничения на использование — не все банки открывают эскроу для коммерческой недвижимости, особенно в Подмосковье.
• Судебные споры — при разногласиях о выполнении условий средства могут «зависнуть» до решения суда.

Практика Москвы

В 2024 году Арбитражный суд Москвы рассматривал спор, когда банк отказался перечислять деньги продавцу по эскроу, ссылаясь на неполный пакет документов в Росреестре. Продавец обратился в суд, но проиграл: суд признал, что условия договора не были выполнены. В другом кейсе покупатель в Московской области получил возврат средств, так как регистрация в ЕГРН была приостановлена.

Когда эскроу особенно полезен

• Сделки с «проблемными» объектами или продавцами с признаками неплатёжеспособности.
• Приобретение активов на торгах или у города.
• Сделки с иностранными инвесторами, когда требуется высокий уровень доверия.

Вывод

Счёт эскроу при сделках с коммерческой недвижимостью в Москве и Московской области — эффективный инструмент снижения рисков. Но он требует точного юридического оформления и грамотного выбора банка. Консалтинг помогает оценить, когда эскроу оправдан, а когда лучше использовать альтернативные механизмы расчётов.

Частые вопросы

Можно ли открыть эскроу для сделки в Подмосковье?

Да, но не все банки предлагают такую услугу для коммерческой недвижимости.

Кто платит комиссию за эскроу?

Обычно расходы делятся между сторонами, но это можно закрепить в договоре.

Что делать, если банк «заморозил» деньги?

В таком случае спор решается в суде, при этом средства остаются на счёте до вынесения решения.