Недвижимость от застройщика: недостатки и гарантия

Покупка квартиры в новостройке в Москве или Московской области — важное и дорогостоящее решение. Но после получения ключей часто обнаруживаются дефекты и нарушения: трещины, неровные стены, протечки, проблемы с отоплением и вентиляцией. В 2025 году закон даёт дольщикам мощные инструменты для защиты прав — как до, так и после подписания акта приёма-передачи. Разберём, что делать, если застройщик сдал объект с недостатками и как заставить его устранить дефекты или компенсировать ущерб.

Гарантия на новостройку: что покрывает и как работает

Права дольщиков регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ и статьями 7, 29 Закона «О защите прав потребителей». По закону:

• на конструктивные элементы дома (стены, перекрытия, крыша) действует гарантия 5 лет;
• на инженерные сети и отделку — 3 года;
• на лифты и спецоборудование — по гарантийному сроку производителя (обычно 2–3 года).

Гарантийный срок начинает течь с момента подписания акта приёма-передачи. Если акт подписан с оговоркой о дефектах — застройщик обязан устранить их в разумный срок (обычно 45 дней).

Как правильно принять квартиру у застройщика

Перед подписанием акта приёма рекомендуется провести техническую экспертизу или выезд инженера. Это позволит зафиксировать:

• отклонения от проекта и СНиПов (неровные полы, перепады высот, неправильный уклон стояков);
• дефекты отделки (царапины, трещины, неровные откосы);
• недостатки коммуникаций (холодные батареи, слабое давление воды).

Совет: не подписывайте акт до устранения серьёзных дефектов. Иначе застройщик может считать, что вы приняли объект без претензий.

В Москве действует практика, когда эксперты «Мосжилинспекции» или независимые инженеры выдают заключение, признанное судом доказательством ненадлежащего качества (например, дела № 2-6543/2024, № 2-13145/2023).

Как заявить претензию застройщику

1. Составьте претензию в письменной форме с перечнем дефектов и требованием устранения в установленный срок.
2. Приложите фото, копию акта осмотра и независимое заключение эксперта.
3. Передайте претензию лично (с отметкой о получении) или заказным письмом с уведомлением.

Если застройщик не устраняет недостатки в срок — можно требовать:

• возмещения расходов на устранение дефектов своими силами;
• соразмерного уменьшения цены квартиры;
• возврата уплаченной суммы (при существенных нарушениях качества).

Дополнительно взыскивается неустойка 1% за каждый день просрочки (ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей).

Типичные нарушения со стороны застройщиков

• несоблюдение СНиПов и ГОСТов при отделке;
• отказ признавать скрытые дефекты после сдачи дома;
• ссылка на управляющую компанию как «ответственную сторону» — это незаконно;
• затягивание сроков устранения дефектов более 45 дней.

Пример из практики: в 2024 году Хамовнический районный суд г. Москвы взыскал с застройщика 740 000 ₽ компенсации и 370 000 ₽ штрафа за неустранённые дефекты пола и оконных блоков (дело № 2-11985/2024).

Если застройщик банкрот или уклоняется

Дольщик вправе:

• обратиться с жалобой в Москомстройинвест или прокуратуру;
• предъявить требование в деле о банкротстве застройщика (если он в процедуре наблюдения или конкурсного производства);
• потребовать устранения дефектов через управляющую компанию с последующим регрессом к застройщику.

В таких случаях важно иметь экспертное заключение и письменные обращения — суд не примет устные жалобы без подтверждения.

Судебная защита и компенсации

В Москве и МО суды активно защищают дольщиков. При обращении в суд:

• госпошлина не уплачивается (дела потребителей);
• можно взыскать:
• стоимость устранения дефектов;
• неустойку;
• моральный вред;
• штраф 50% за неудовлетворение требований добровольно.

Пример: дело № 2-2192/2024 Мытищинского городского суда — дольщик взыскал 1,2 млн ₽ компенсации, 600 тыс. ₽ штрафа и 50 тыс. ₽ морального вреда за трещины и дефекты отопления в новостройке.

Как действовать грамотно

1. Не подписывайте акт без проверки квартиры.
2. Зафиксируйте все дефекты в акте осмотра.
3. Проведите независимую экспертизу.
4. Подайте претензию застройщику.
5. Если не реагирует — обращайтесь в суд с помощью юристов.

Вывод

Недостатки в новостройках — не норма, а нарушение закона. При правильной фиксации и юридической поддержке можно добиться полного устранения дефектов или значительных компенсаций. Консалтинговая компания «Правосеть» оказывает юридическую помощь дольщикам и владельцам новостроек в Москве и Московской области — от подготовки претензии до взыскания неустойки в суде.

Частые вопросы

Можно ли предъявить претензии после подписания акта?

Да. В течение гарантийного срока застройщик обязан устранить любые выявленные дефекты, даже если они обнаружены после заселения.

Что делать, если застройщик не отвечает?

Подайте жалобу в Москомстройинвест и обращайтесь в суд — застройщик будет обязан компенсировать расходы и штрафы.

Нужно ли проводить экспертизу?

Да, без экспертного заключения суд не примет решение о компенсации. Экспертиза подтверждает наличие и стоимость устранения дефектов.