Страхование заверений и гарантий в сделках с недвижимостью

Страхование заверений и гарантий (Warranty & Indemnity insurance, W&I) постепенно входит в практику сделок с коммерческой недвижимостью в Москве и Московской области. В 2025 году этот инструмент активно используют инвесторы, покупающие бизнес-центры, склады и торговые объекты. Его цель — защитить покупателя от рисков, связанных с недостоверными заверениями продавца о состоянии объекта и юридической чистоте сделки.

Что такое заверения и гарантии

В договорах купли-продажи недвижимости продавец обычно подтверждает ряд фактов:

• отсутствие судебных споров и обременений;
• корректность данных ЕГРН и технической документации;
• соответствие объекта градостроительным регламентам;
• отсутствие задолженности по коммунальным и налоговым платежам;
• правомерность сдачи помещений в аренду.

Если заверения оказываются недостоверными, у покупателя появляется право на возмещение убытков. Но на практике взыскать их сложно — именно здесь помогает страхование W&I.

Как работает страхование

• Покупатель или продавец заключает договор со страховой компанией.
• В случае нарушения заверений страховщик возмещает убытки (например, штрафы, снижение стоимости объекта).
• Полис может покрывать как юридические, так и налоговые риски.

Плюсы для покупателя

• Финансовая защита — возмещение убытков без длительных судебных разбирательств.
• Ускорение сделки — меньше времени на due diligence, так как часть рисков перекладывается на страховщика.
• Привлечение финансирования — банки охотнее кредитуют сделки со страхованием заверений.

Минусы и ограничения

• Высокая стоимость полиса — до 1–2% от суммы сделки.
• Не все риски покрываются (например, уже известные нарушения).
• Сложные переговоры со страховой по условиям покрытия.

Практика Москвы

В 2024 году в Москве был кейс: инвестор приобрёл складской комплекс, а позже выявились неузаконенные перепланировки. Страховщик по полису W&I возместил покупателю часть убытков, связанных с легализацией. В другом деле Арбитражный суд Москвы отказал в иске инвестору, так как риск был раскрыт ещё до сделки и не входил в страховое покрытие.

Когда использовать страхование W&I

• Крупные сделки (от 500 млн рублей и выше).
• Сделки с иностранными инвесторами.
• Приобретение объектов у государства или на торгах.

Вывод

Страхование заверений и гарантий в коммерческих сделках с недвижимостью в Москве и Подмосковье — инструмент, позволяющий существенно снизить риски инвестора. Однако для его эффективного применения требуется грамотный юридический консалтинг и точная настройка условий полиса.

Частые вопросы

Кто оплачивает страховку — покупатель или продавец?

Это определяется соглашением сторон, но чаще расходы несёт покупатель.

Можно ли застраховать риски перепланировок?

Да, но только если они не были выявлены на момент заключения договора.

Применяется ли W&I в небольших сделках?

Редко, так как стоимость полиса несоразмерна сумме сделки.